Warum sollte man seine Gewerbefläche jetzt (nicht) in Wohnfläche umwandeln?
Der Immobilienmarkt untersteht insbesondere in Ballungsräumen einem konsequenten Wandel: Gewerbeflächen in Großstädten in neue Wohnräume umzuwandeln. Das kann sich allen voran dort lohnen, wo Wohnraum knapp ist. Eine fachlich fundierte Einschätzung und immobilienspezifische Abwägung sind aber immer notwendig.
Gewerbeflächen zu Wohnraum transformieren: Ein Trend, der wohl weiter anhalten wird
Warum zusehends mehr Eigentümer von Gewerbeimmobilien eine Umwandlung in Betracht ziehen, begründet sich durch einen relativ einfachen Umstand: „Die zurückgehende Nachfrage nach Gewerbefläche und der steigende Bedarf an Wohnflächen“. So sorgt der anhaltende Zuzug in Großstädte und Metropolregionen, darunter natürlich auch nach Nürnberg, für eine nun schon seit Jahren bestehende Wohnungsknappheit. Aus dem dadurch bedingten Nachfrageüberhang nach Wohnraum, gegenüber der zusehends knapper werdenden Angebotsseite, entwuchs wiederum ein Umdenken.
So lässt sich zusätzlicher Wohnraum auf zwei Arten schaffen: Einerseits durch Neubau und andererseits durch eine Umwandlung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien. Während der Neubau deutschlandweit stockt, unter anderem aufgrund konsequent steigender Baukosten, rückte die Umwandlung von Gewerbeflächen zuletzt stärker in den Fokus. Das auch aus einem weiteren wichtigen Grund: Mit dem Trend hin zum Home-Office und der voranschreitenden Digitalisierung reduzierte sich die Nachfrage nach Gewerbeflächen – selbige können aber für Eigentümer gewichtige Mehrwerte schaffen, wenn sie zu neuen Wohnungen transformiert werden.
Wann könnte sich eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen lohnen?
Zunächst einmal zwei grundlegende Argumente: In Ballungsgebieten lassen sich mit Wohnraum mitunter höhere Quadratmeterpreise als mit Gewerbeflächen erzielen – das ist pauschal nicht gesetzt, gehört aber individuell und standortbezogen geprüft. Gleichermaßen, das ist tatsächlich garantiert, lässt sich mit Wohnraum eine größere Zielgruppe ansprechen. Das wiederum, da schlicht mehr Menschen eine Wohnung als Gewerbetreibende eine neue Gewerbefläche suchen.
Bedingt durch den Remote-Work-Trend ging der Bedarf an Büroflächen zuletzt zudem zurück. Insbesondere wenn Gewerbeflächen schwer vermietbar sind oder schon längere Zeit leer stehen, ist eine Umwandlung eine potenziell lohnende Option. Selbiges gilt für Gewerbeflächen des Einzelhandels – auch da ist der Bedarf teilweise, in Anbetracht der Digitalisierung und des E-Commerce, bereits rückläufig. Das gilt noch mehr für Immobilien außerhalb von Vierteln mit hohem Passanten- und Touristenaufkommen.
In welchen Fällen ist eine Umwandlung meist eher nicht lohnenswert?
Auch hier ist eine Einzelbetrachtung erforderlich. Generell gilt eine Umwandlung, die innerhalb von reinen Industrie- und Gewerbegebieten stattfindet, meist nicht als lohnenswert – schon deshalb, weil der Gesetzgeber sie stellenweise gar nicht erlaubt. Generell sind Bauvorschriften zu berücksichtigen, zugleich müssen vorab die Umbaukosten präzise durchkalkuliert werden. Speziell bei gewerblich genutzten Bestandsimmobilien, die großzügig und damit kostenintensiv sowie unter strengen Vorschriften umgebaut werden müssten, könnte eine Umwandlung mitunter nicht rentabel genug sein, um sich innerhalb des abgesteckten Zeitraums zu amortisieren. Ebenso könnte eine geplante Umwandlung beispielsweise an den Entscheidungen der gesamten Eigentümergemeinschaft scheitern.
Die Eigentumsverhältnisse spielen also ebenso eine Rolle.
Vertrauen Sie auf eine fundierte und objektive Einschätzung!
Der Flächenumsatz von Büroflächen in Nürnberg ist zuletzt deutlich zurückgegangen – auf das Niveau von 2015. Gleichermaßen stieg die Leerstandsquote zwischen 2022 und 2023 von 5,9 % auf 6,8 % an. Sofern Sie als Eigentümer ebenfalls von dieser herausfordernden Situation betroffen sind, könnte sich eine Umwandlung lohnen. Diese gilt es aber immobilienspezifisch und fachlich fundiert zu prüfen: Gern übernehmen wir das als regionaler, auf Gewerbeimmobilien spezialisierter Makler für Sie – kontaktieren Sie uns unverbindlich!
