Indexmietverträge bei Gewerbeimmobilien: Das sollten Sie vorher wissen
Indexmietverträge existieren sowohl bei Wohn- als auch Gewerbeimmobilien: Speziell im gewerblichen Sektor werden die vertraglich getroffenen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter dann Gleit-, Preis-, Wertsicherungs- oder schlicht Indexklausel genannt. Lange Zeit, aufgrund der niedrigen Inflationsrate in Deutschland beziehungsweise dem Euroraum, ergaben sich dadurch kaum nennenswerte Unterschiede – das änderte sich mit der hohen Inflationsrate in den vergangenen zwei Jahren.
Wie haben sich die Indexmietverträge bei Gewerbeimmobilien verändert?
Grundlage für etwaige Erhöhungen ist der in Deutschland jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte „Verbraucherpreisindex”. Dieser rangierte in den 2010er-Jahren mehr oder minder dauerhaft um die 1,5-Prozent-Marke. Die gemessene Inflation in Deutschland war also niedrig, wodurch Indexmietverträge nur geringfügige Anpassungen durchliefen oder diese, je nach vertraglicher Regelung, komplett unberührt waren.
Die finalen Zahlen für das abgelaufene Jahr 2022 wurden vom Statistischen Bundesamt noch nicht veröffentlicht, zuletzt betrug die gemessene Inflationsrate laut Verbraucherpreisindex vom November 2022 exakt 10 %.
Prognosen erwarten ein für das Jahr abschließendes Ergebnis von etwa 8,6 %. Die Rate bezieht sich auf den Vergleich des Vorjahreszeitraums, welcher sich ebenfalls schon durch eine hohe Inflation charakterisierte.
Diese Anstiege im Verbraucherpreisindex können bei Gewerbemietverträgen mit Indexklausel direkt an den Mieter weitergegeben werden. Gewerbliche Mieter müssen also mit Mieterhöhungen rechnen, wobei sich die Indexklausel auf die Grundmiete bezieht. Weitere Steigerungen in der Gesamtmiete sind aufgrund der hohen Energiepreise zu erwarten, wobei die Nebenkosten nicht an die Indexklausel gekoppelt sind.
Welche Rolle spielen dabei die Europäische Zentralbank und die gegenwärtige Inflation?
Vermieter mit Indexklauseln haben im Mietvertrag die Möglichkeit, die offizielle Inflationsrate des Verbraucherpreisindexes in identischer Höhe weiterzureichen. Simultan arbeiten die Notenbanken, im Euroraum die EZB, aktiv an inflationsreduzierenden Maßnahmen, unter anderem durch Steigerungen im Leit- und Einlagenzins sowie durch einen Abbau der hauseigenen Bilanzsumme. Die EZB unterhält im Euroraum ein offizielles Inflationsziel von gemittelten rund 2 %. Das wurde in den vergangenen zwei Jahren jedoch deutlich verfehlt.
Was müssen Mieter und Vermieter beachten?
Vor allem die Ausgestaltung solcher Gleit- beziehungsweise Indexklauseln sollte besondere Beachtung finden. Im Fachjargon unterscheidet man hier zwischen „echten” und „unechten” Gleitklauseln. Bei einer echten Gleitklausel (§ 1 Abs. 1 PrKG) erfolgt eine automatisierte Anpassung der Grundmiete um die offizielle Inflationsrate. Bei der unechten Gleitklausel (§ 1 Abs. 2 PrKG) ist hingegen ein aktives Zutun von Vermieter oder Mieter notwendig.
Der Vermieter muss also, nachdem offizielle Zahlen zum Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt vorliegen, aktiv auf seinen gewerblichen Mieter zugehen und den Mietgrundpreis neu verhandeln. Simultan besteht, bei einer negativen Inflationsrate, zumindest theoretisch die Chance, dass der Gewerbemieter diese auch in Mietpreisreduzierungen umsetzen kann. Eine gemessene negative Inflation ist aber äußerst unwahrscheinlich, vor allem über einen längeren Zeitraum.
Wichtig zu wissen: Die Indexierung eines Vertrages funktioniert nur, wenn ein 10-Jahres Vertrag abgeschlossen wurde (hierzu zählt z. B. auch ein Vertrag mit 3 Jahren fester Bindung und 7 Jahren optionaler Bindung) und eine vom statistischen Bundesamt freigegebene Formulierung im Vertrag verwendet worden ist.
Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien sollten sich den Möglichkeiten der Ausgestaltung bei einer Indexklausel ebenso bewusst sein, wie diese in zulässiger Form im Mietvertrag festgehalten gehört. Unsere Spezialisten von Steven Efler Immobilien beraten Sie hierzu gern: Kommen Sie auf uns zu!
